投资性房地产的“损益”主要体现在利润表中，但它对资产负债表和现金流量表也有连锁影响。
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投资性房地产的损益主要来源于其公允价值变动和处置，根据中国《企业会计准则》和国际财务报告准则，投资性房地产后续计量主要采用公允价值模式，因此我们主要围绕公允价值模式来展开讲解。
损益如何产生？—— 主要来源
公允价值变动损益 (核心来源)
这是持有期间最主要的损益来源。
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定义：在资产负债表日，企业以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额，计入当期损益。
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会计处理：
（图片来源网络，侵删）- 当公允价值 高于 账面价值时：
借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益利润表中的“公允价值变动损益”增加，从而增加当期利润总额和净利润。 - 当公允价值 低于 账面价值时：
借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动利润表中的“公允价值变动损益”减少，从而减少当期利润总额和净利润。
- 当公允价值 高于 账面价值时：
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特点：
- 未实现损益：这种损益是由于市场估价变动产生的，企业并未实际收到或支付现金，它是一种“浮盈”或“浮亏”。
- 直接影响利润：它直接进入利润表，影响企业的当期盈利能力。
处置投资性房地产的损益
当企业出售、转让投资性房地产时，会产生最终的、已实现的损益。
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定义：处置收入与该投资性房地产账面价值之间的差额，确认为处置损益。
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会计处理：
（图片来源网络，侵删）- 要将持有期间确认的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”。
借：公允价值变动损益(或贷方，如果是累计损失)贷：其他业务成本(或借方) - 确认处置收入并结转成本。
借：银行存款(或应收账款等)贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——公允价值变动(或借方)
- 要将持有期间确认的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”。
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对利润表的影响：
- 处置收入计入“其他业务收入”。
- 处置成本（包括原成本和累计公允价值变动）转入“其他业务成本”。
- “其他业务收入”与“其他业务成本”的差额，最终体现在营业利润中。
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特点：
- 已实现损益：这是企业通过实际交易产生的真实损益，有真实的现金流入。
- 一次性影响：处置行为是一次性的，其对利润的影响也集中在处置当期。
对主要财务报表的影响
对利润表 的影响
| 项目 | 影响方式 |
|---|---|
| 公允价值变动损益 | 直接影响该科目，公允价值上升增加利润，下降减少利润。 |
| 营业利润 | “公允价值变动损益”是计算营业利润的组成部分（加项或减项）。 |
| 利润总额 | 在营业利润的基础上进行调整，因此公允价值变动会直接影响利润总额。 |
| 净利润 | 利润总额扣除所得税费用后的净额，因此最终影响企业的净利润。 |
| 其他业务收入/成本 | 在处置时，将处置收入和成本分别计入这两个科目，共同影响营业利润。 |
持有期间的“浮盈”会增加报表利润，但未变现；处置时的“真金白银”的盈亏会一次性确认，并终结该资产的持有损益。
对资产负债表 的影响
- 资产总额：
- 持有期间：每次公允价值变动都会直接改变“投资性房地产”的账面价值，从而影响资产总额，价值上升，资产总额增加；价值下降，资产总额减少。
- 处置时：资产减少（“投资性房地产”项目减少），银行存款”或“应收账款”等资产增加，资产总额的净变动取决于处置价格与账面价值的比较。
- 所有者权益：
- 持有期间：公允价值变动通过影响利润表中的净利润，进而影响“未分配利润”（所有者权益的组成部分），浮盈会增加所有者权益，浮亏会减少。
- 处置时：处置损益同样通过影响净利润，最终影响所有者权益。
对现金流量表 的影响
这是非常关键的一点,也是投资者容易误解的地方。
- 经营活动现金流量：不受影响，无论是公允价值变动损益还是处置损益，都不涉及经营活动现金的流入或流出。
- 投资活动现金流量：受处置影响。
- 当企业出售投资性房地产并收到现金时，收到的现金计入“收回投资收到的现金”项目。
- 如果购买投资性房地产,支付的现金计入“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”项目。
- 筹资活动现金流量：不受影响。
总结现金流：公允价值变动损益是“账面富贵”，不会带来真金白银；只有处置行为才会产生实际的现金流入，并反映在投资活动现金流量中。
对关键财务指标 的影响
- 净资产收益率：由于净利润和净资产（所有者权益）都会因公允价值变动而变化，ROE会受到影响，在房价上涨周期，采用公允价值模式的企业ROE会更高，显得更“好看”。
- 总资产报酬率：分子（净利润）和分母（平均总资产）都会变动，ROA同样会受到影响。
- 资产负债率：公允价值上升会增加资产总额，从而降低资产负债率（在负债不变的情况下），使财务结构显得更稳健，这是一种“美化”资产负债表的效果。
- 每股收益：净利润的增加会直接稀释EPS的计算基础，从而提升每股收益。
成本模式 vs. 公允价值模式（简要对比）
为了更好地理解影响,我们简单对比一下两种计量模式：
| 特征 | 公允价值模式 | 成本模式 |
|---|---|---|
| 后续计量 | 按公允价值调整，不计提折旧或摊销。 | 按成本（减累计折旧/摊销和减值准备）计量。 |
| 损益影响 | 公允价值变动直接计入当期损益（利润表）。 | 计提的折旧/摊销和减值损失计入当期损益（利润表）。 |
| 对资产账面价值 | 账面价值随公允价值波动，能反映最新市场价值。 | 账面价值相对稳定，可能严重偏离市场价值。 |
| 对现金流影响 | 同上，损益不影响现金流，处置才影响。 | 同上，折旧/摊销是非付现成本，不影响现金流，处置才影响。 |
| 对企业利润的影响 | 波动性大，市场好时利润高，市场差时利润低甚至亏损。 | 相对平滑，折旧是固定的，利润受市场波动影响较小。 |
| 对财务指标的影响 | 能在牛市中显著提升ROE、ROA等指标，降低资产负债率。 | 影响相对平稳，但可能无法反映资产的真实增值。 |
投资性房地产的损益对企业的影响是全方位的：
- 利润层面：公允价值变动是持有期间的“利润调节器”，直接影响企业的报告盈利能力。
- 资产层面：它使资产负债表上的资产价值更具“弹性”，能紧跟市场行情，但也增加了资产价值的波动性。
- 现金流层面：它创造的利润是“账面”的，只有通过处置才能转化为真实的现金流入，这是分析企业“含金量”时必须注意的。
- 指标层面：在市场向好时，采用公允价值模式能显著美化财务报表的核心指标，提升企业在投资者眼中的吸引力。
分析投资性房地产损益时,不能只看利润增加了多少，更要深入理解其来源（是未实现的浮盈还是已实现的处置收益），并关注其对资产质量和现金流的真实影响。
