外商投资房地产 设立

核心要点摘要

1. 严格监管：中国对外商投资房地产领域，特别是房地产开发和销售，实行严格的准入和监管政策，旨在防止投机性资本、稳定房地产市场。
2. 核心法规：主要依据《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》、《外商投资法》、《城市房地产管理法》以及相关的部门规章。
3. 主要形式：设立外商投资房地产企业最常见的形式是中外合资经营企业 或 中外合作经营企业，外商独资企业受到较多限制。
4. 核心审批：整个过程涉及商务部门（或投资主管部门）、市场监督管理部门、住房和城乡建设部门以及外汇管理部门等多个环节。

法律框架与核心政策

在开始之前,必须了解以下几个关键法律法规和政策：

《外商投资准入特别管理措施（负面清单）》

这是最核心的政策文件,明确了哪些领域限制或禁止外商投资，对于房地产行业，负面清单通常包括：

• 限制类：
  • 非住宅性质房地产项目：允许设立外商投资企业，但需符合特定条件。
  • 房地产二级市场交易（包括商品房预售和二手房交易）：设立外商投资企业从事房地产经纪须符合规定。
  • 土地成片开发：限于合资、合作。
• 禁止类：
  • 住宅房地产项目的房地产开发经营：这是最重要的限制，禁止设立外商投资企业从事住宅项目的开发建设。

解读：

• 不能做：外商不能直接在中国成立公司来开发住宅小区。
• 可以做：外商可以通过合资或合作的方式，与非中方伙伴一起参与非住宅项目（如写字楼、商场、酒店、工业厂房等）的开发、建设和运营。

《外商投资法》及其实施条例

这是外商投资领域的基础性法律,确立了“准入前国民待遇+负面清单”的管理模式，所有外商投资活动都需遵守该法律的规定，包括信息报告、标准、许可等要求。

《城市房地产管理法》

规定了房地产开发、交易、权属登记等环节的基本要求，所有房地产企业（包括外资）都必须遵守。

外商投资房地产企业的设立形式

根据《中外合资经营企业法》和《中外合作经营企业法》，主要有以下两种形式：

对于大多数希望在中国进行长期房地产投资的外商来说,中外合资经营企业是更常见和稳定的选择。

设立流程详解

设立外商投资房地产企业通常分为以下四个主要阶段：

项目立项与审批（核心环节）

这是整个流程中最关键、最复杂的阶段，需要获得政府的前置许可。

1. 寻找中方合作伙伴：

   外商需要一家有实力、有经验的中方企业作为合作伙伴，中方通常负责处理与地方政府的关系、获取土地资源等。

2. 签订意向书/合资/合作协议：

   双方就项目投资总额、注册资本、出资比例、利润分配、公司治理结构等核心条款达成一致，并签订具有法律约束力的协议。

3. 项目建议书/可行性研究报告：

   • 由中外双方共同编制,内容包括：
     • 项目背景、必要性
     • 市场分析与预测
     • 建设规模与方案
     • 投资估算与资金筹措
     • 财务评价与经济效益分析
     • 风险分析
   • 此报告需提交至地方商务部门（或发改委）进行审批或备案。

4. 获取《外商投资企业批准证书》：

   • 在项目建议书/可行性研究报告获得批准后，向地方商务部门（或其授权的投资主管部门）提交全套申请材料，包括申请书、合同、章程、可行性研究报告、投资者身份证明等。
   • 商务部门审核通过后,会颁发《外商投资企业批准证书》，这是后续所有步骤的“通行证”。

工商注册登记

拿到批准证书后,即可进行工商注册。

1. 准备材料：

   • 《外商投资企业设立登记申请书》
   • 《外商投资企业批准证书》副本
   • 合同、章程
   • 投资者主体资格证明（外方需经公证认证的护照或公司文件，中方需营业执照）
   • 法定代表人、董事、监事、经理的任职文件及身份证明
   • 企业名称预先核准通知书
   • 公司住所证明（租赁合同等）

2. 提交申请：

   • 向市场监督管理部门（原工商局）提交上述材料。

3. 领取营业执照：

   • 审核通过后,市场监督管理部门将颁发《营业执照》，标志着公司正式成立。

相关许可备案

拿到营业执照后,还需办理其他行业许可。

1. 房地产开发企业资质备案：

   • 持营业执照到住房和城乡建设部门申请《房地产开发企业资质证书》，新成立的企业通常暂定资质，后续根据开发业绩申请升级。

2. 外商投资信息报告：

   • 根据《外商投资法》，企业成立后需通过“外商投资信息报告系统”在线提交投资信息报告。

3. 税务登记：

   • 在领取营业执照后30日内,到税务部门办理税务登记，核定税种，购买发票等。

外汇管理与资本金账户设立

这是外商将资金投入中国的关键步骤。

1. 开立资本金账户：

   • 持批准证书、营业执照等文件，到银行开立外汇资本金账户。
   • 外商的投资款需从境外汇入此账户。

2. 外汇登记：

   • 在银行开立账户后,需到国家外汇管理局（或其分支机构）办理外汇登记手续。

3. 资金结汇与使用：

   • 资本金账户内的外汇可以根据实际需要（如支付土地出让金、工程款等）向银行申请结汇为人民币。
   • 银行会严格审核资金用途,确保资金用于公司正常经营活动，防止违规流入房地产市场投机。

核心文件清单（

• 投资者文件：
  • 外方：经公证认证的投资者身份证明（个人为护照，公司为注册证书、章程等）。
  • 中方：中方投资者的营业执照副本复印件。
• 申请文件：
  • 设立申请书。
  • 项目可行性研究报告。
  • 合资/合作合同。
  • 公司章程。
  • 董事会成员名单及委派书。
  • 法定代表人任职文件。
  • 企业名称预先核准通知书。
  • 公司住所证明。

重要注意事项与风险提示

1. 政策风险：中国的房地产政策变化较快，外商必须密切关注国家及地方层面的政策动态，特别是信贷、税收和土地政策。
2. 合规风险：严格遵守负面清单的规定，不得违规开发住宅项目，资金使用必须符合外汇管理规定，严禁违规流入。
3. 合作伙伴风险：选择可靠、诚信的中方伙伴至关重要，应进行充分的尽职调查，明确权责利，签订严谨的合同，避免未来产生纠纷。
4. 地方差异：不同城市、不同区域对于外资项目的审批尺度、优惠政策可能存在差异，需提前与当地商务、住建等部门进行沟通。
5. 税务复杂性：外资企业涉及增值税、企业所得税、土地增值税、印花税等多种税种，税务筹划复杂，建议聘请专业的税务顾问。
6. 审批周期长：整个审批流程涉及多个部门，耗时较长，需要有充分的耐心和准备。

在中国设立外商投资房地产企业是一个系统性工程,合规是生命线，外商投资者必须：

1. 吃透政策：深入研究《外商投资准入负面清单》，明确投资边界。
2. 选好伙伴：找到实力和信誉俱佳的中方合作者。
3. 专业操作：强烈建议聘请熟悉中国法律、税务和政策的专业律师、会计师和顾问团队全程指导，以规避风险，确保项目顺利落地和运营。