需要说明的是，城市规划技术规定会根据城市发展进行动态修订，以下内容基于南宁市最新有效的版本（通常为2025年修订版）及其核心原则进行整理，涵盖了开发建设中最关键的技术指标和要求，在实际操作中,务必查询并遵循由南宁市自然资源局发布的最新官方文件。
（图片来源网络，侵删）
《南宁市城市规划管理技术规定》核心内容解读
这份《规定》是南宁市所有建设工程项目（包括新建、改建、扩建）必须遵守的技术准则，旨在科学、合理地利用城市土地，保障城市规划的实施,提升城市环境质量。
核心技术指标
这是开发商和设计师最关注的部分，直接决定了项目的“骨架”。
容积率
- 定义：项目总建筑面积与总用地面积的比值。
- 意义：直接反映了土地利用强度和开发规模，容积率越高，可建面积越大，但可能带来人口密度、交通、环境等方面的压力。
- 确定：容积率是地块开发的核心控制指标，必须严格符合《南宁市国土空间总体规划》和《控制性详细规划》中对该地块的强制性要求,任何调整都需要经过法定程序。
建筑密度
（图片来源网络，侵删）
- 定义：建筑物基底面积占用地面积的比例（%）。
- 意义：反映了建筑占地的多少，密度越高，可用于绿化、活动空间和交通的场地就越少。
- 一般要求：
- 居住用地：低层（≤3层）≤35%，多层（4-6层）≤28%，中高层（7-9层）≤25%，高层（≥10层）≤22%。
- 公共管理与公共服务设施用地（如学校、医院）：根据不同建筑类型有具体要求，通常不高于30%-40%。
- 商业服务业设施用地：根据具体业态和规模确定,通常较高。
绿地率
- 定义：项目用地范围内各类绿地面积的总和占用地面积的比例（%）。
- 意义：衡量项目生态环境和居住舒适度的重要指标。
- 一般要求：
- 居住用地：新区建设不应低于35%，旧区改建项目不应低于30%。
- 公共管理与公共服务设施用地：不应低于35%。
- 商业服务业设施用地：不应低于25%。
- 工业用地：不应低于20%。
- 注意：屋顶绿化、垂直绿化等在特定条件下可以按一定比例折算计入绿地率，但需满足《规定》中的具体计算规则。
建筑高度
- 定义：建筑物室外地面到其檐口或屋顶面层的高度。
- 控制原则：
- 符合规划：建筑高度必须符合控规确定的建筑高度分区或特定区域的高度控制要求。
- 航空控制：靠近机场、导航台等区域,建筑高度有严格限制。
- 景观视线：对城市主要山体、水系、公园、重要文物古迹等周边的建筑高度进行视线分析和控制,避免对城市天际线和景观造成破坏。
- 日照间距：建筑高度与日照间距密切相关。
日照间距
- 定义：为保证后排房屋获得规定的日照时长,前后两排建筑外墙之间的垂直距离。
- 计算方法：南宁市通常采用“日照间距系数法”。
- 公式：L = D × H
- L：建筑间距（米）
- D：日照间距系数（与建筑朝向和地理位置有关）
- H：遮挡建筑的高度（米）
- 日照标准：住宅建筑应满足大寒日不低于2小时的日照标准，对于老年人居住建筑、医院病房、幼儿园活动室等，要求更高，通常要求大寒日不低于3小时。
- 朝向影响：正南北朝向的建筑间距要求最严，朝向偏东或偏南时,间距系数可以适当折减。
建筑布局与退界
建筑退界
（图片来源网络，侵删）
- 定义：建筑物后退道路红线、用地边界、绿线、蓝线（河道）等的距离。
- 目的：保证交通、消防、日照、管线敷设、空间景观等方面的需求。
- 主要退界要求：
- 退道路红线：根据道路等级和建筑高度确定，主干道两侧的建筑退线通常不小于10-15米；次干道不小于8-12米；支路不小于5-8米。
- 退用地边界：与相邻地块的建筑间距，除了满足日照要求外，还需满足最小间距要求（如多层之间不小于6米，高层与高层之间不小于13米）。
- 退绿线/蓝线：后退公园绿地、河湖水面等有特殊要求。
建筑布局
- 朝向：鼓励建筑朝向南北向或接近南北向,以获得良好的自然采光和通风。
- 间距：除日照间距外，还需满足消防间距、卫生防护间距等。
- 群体组合：鼓励高低错落、疏密有致的布局方式,形成丰富的城市空间形态。
配套设施建设
公共服务设施
- 按人口配套：居住区必须根据规划人口规模，配套建设相应的公共服务设施，如幼儿园、小学、社区卫生服务中心、文化活动站、社区养老服务设施、肉菜市场等。
- 同步建设：这些配套设施通常要求与住宅项目同步规划、同步建设、同步交付使用。
交通设施
- 停车配建：必须按照《南宁市建设项目停车配建标准》配建足够的停车位，不同建筑类型（住宅、商业、办公、医院等）的配建指标不同（住宅每户1.0-1.2个车位，商业每100平方米1.0个车位）。
- 出入口设置：建筑机动车出入口的设置位置应尽量减少对城市道路交通的干扰,并满足视距三角形的要求。
- 无障碍设计：所有公共建筑和居住区的公共部分必须进行无障碍设计，包括坡道、电梯、盲道等。
市政设施
- 管线综合：项目内的给水、排水、电力、通信、燃气等各种管线应进行统一规划，合理布局,并按规定埋设。
- 海绵城市：新建、改建、扩建项目应落实海绵城市建设要求，通过下沉式绿地、透水铺装、雨水花园等措施，实现雨水的自然积存、渗透和净化。
特定区域专项规定
南宁市对一些特殊区域有更严格或专门的管理规定。
- 邕江沿岸区域：有专门的《邕江管理条例》，对沿江建筑的高度、体量、色彩、风格以及滨江绿带的宽度有严格控制,强调公共性和开放性。
- 历史风貌区/历史文化街区：在保护范围内，任何建设活动都必须以“保护为主、合理利用”为原则，严格控制建筑的高度、形式和色彩,对有价值的建筑和历史环境要素必须严格保护。
- 五象新区等新区：作为城市重点发展区域，其规划管理通常会结合高标准、前瞻性的理念，在生态、智慧、风貌等方面有更高要求。
如何获取和使用该规定
-
官方渠道：
- 南宁市自然资源局官网：这是最权威的发布平台，通常会在“政策法规”或“政务公开”栏目中找到最新的《规定》全文、解读文件和相关的技术标准图则。
- 南宁市行政审批局/政务服务中心：在办理《建设工程规划许可证》时,窗口会提供相关的申请材料清单和技术规范要求。
-
专业咨询：
对于具体的开发项目，建议咨询专业的城市规划师、建筑师或法律顾问，他们能帮助您准确解读《规定》在特定地块和项目类型下的应用,并提供合规的设计方案。
南宁市城市规划管理技术规定是一套系统、严谨的技术法规体系，它从土地利用、建筑设计、配套设施到城市特色等多个维度，为南宁市的有序、健康、高质量发展提供了坚实的法律和技术保障，任何想在南宁进行开发建设的主体,都必须将其作为项目启动和实施的根本遵循。
