重庆2025物业新规，收费咋变？业主咋办？

总体概述

1. 文件全称：《重庆市物业服务收费管理办法》
2. 文号：渝价规〔2025〕1号
3. 生效日期：2025年4月1日
4. 发布单位：重庆市物价局、重庆市住房和城乡建设委员会
5. 核心目的：
   • 规范物业服务收费行为。
   • 保障业主和物业服务企业的合法权益。
   • 促进和谐社区建设。

核心内容解读

这个办法主要围绕以下几个方面的收费进行了详细规定：

（一） 物业服务收费的定价方式

这是整个办法的基础，根据物业的性质和档次,收费标准分为两大类：

1. 政府指导价

   • 适用范围：普通住宅的物业服务费、停车服务费,这是与绝大多数普通业主最相关的部分。
   • 定义：由市价格主管部门会同市物业主管部门制定基准价和浮动幅度，具体价格由业主与物业服务企业在此范围内协商确定,并报价格主管部门备案。
   • 实际操作：这意味着普通住宅的物业费不能随意定价，有一个“天花板”，某个档次的普通住宅，政府指导价可能是1.5元/平米·月，上下浮动不超过10%，那么最终价格只能在1.35元到1.65元之间。

2. 市场调节价

   • 适用范围：
     • 非普通住宅（如别墅、高档公寓）。
     • 写字楼、商场、酒店等非住宅类物业。
     • 普通住宅中的车位租赁费（注意：停车服务费是指导价，但车位租金是市场价）。
     • 其他通过市场竞争形成的价格。
   • 定义：由业主和物业服务企业根据服务成本、市场供求等情况，在自愿、公平、合理的前提下协商确定。

（二） 普通住宅物业服务费（政府指导价）的具体规定

这是业主最关心的部分,办法明确了几个关键点：

1. 定价原则：遵循“合理、公开、质价相符”的原则,物业费的价格应与服务内容和质量相匹配。
2. 合同约定：物业服务收费标准必须在《物业服务合同》中明确约定，没有合同约定或未经业主同意,物业公司不得擅自收费或提高收费标准。
3. 成本构成：物业费的成本主要包括：
   • 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费。
   • 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
   • 物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用。
   • 办公费用。
   • 物业企业固定资产折旧。
   • 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
   • 经业主同意的其他费用。
4. 禁止行为：
   • 禁止“捆绑收费”：物业费、水电费、停车费等应分别计价,不得强制捆绑或强制预收。
   • 禁止重复收费：已计入物业费的公共服务内容（如公共区域的照明、清洁）,不得再单独向业主收取费用。

（三） 停车服务费的规定

停车收费是矛盾高发区,办法对此有专门规定：

1. 停车服务费（指导价）：

   • 这是物业公司对占用小区共有场地停放车辆提供管理、维护、秩序等服务所收取的费用。
   • 收费标准实行政府指导价,普通住宅小区的收费标准有明确的上下限。
   • 这个费用无论车位是业主购买、开发商赠送还是业主租用，只要是停在小区公共区域,通常都需要缴纳。

2. 车位租赁费（市场调节价）：

   • 这是业主向产权人（开发商或业主个人）租赁特定车位所支付的费用。
   • 这个价格由产权人根据市场行情自行确定,与物业公司无关。
   • 重要区别：停车服务费（交给物业）和车位租赁费（交给车位产权人）是两笔不同的费用，如果业主购买了产权车位，通常只需缴纳停车服务费,无需再交车位租赁费。

3. 地面停车位：如果地面停车位是利用业主共有的道路或其他场地设置的，其租金收益在扣除合理成本后，应归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金或用于物业公共部分的支出。

   
   （图片来源网络，侵删）

（四） 代收代缴费用

物业公司可以代收代缴一些费用,但必须遵守规定：

1. 水电气费：

   • 物业公司可接受委托代收代缴，但不得向业主加收手续费。
   • 总表与分表之间的费用损耗，若合同有约定，可由业主合理分摊,但必须公开透明。

2. 装修垃圾清运费：

   • 可由物业公司提供清运服务并收费，但必须坚持“业主自愿、质价相符”的原则,不得强制服务或强制收费。

（五） 其他重要规定

1. 明码标价：物业公司必须在小区显著位置公示收费项目、收费标准、计费方式、收费单位、12315价格监督电话等,接受业主监督。
2. 物业交接：物业服务企业更迭时，必须向新的物业服务企业或业主委员会结清相关费用，移交财务账目和资料,不得以任何理由拒绝或拖延。
3. 业主权利：业主有权查询物业费、停车费等费用的收支情况,物业公司应提供便利。

违规行为的处理

如果物业公司或业主存在以下违规行为，可以向重庆市市场监督管理局（原物价局）和重庆市住房和城乡建设委员会投诉举报：

• 物业公司方面：
  • 超出政府指导价范围定价。
  • 捆绑收费、强制收费。
  • 不按规定明码标价。
  • 只收费不服务或服务不到位。
  • 私自设立不合理的收费项目。
• 业主方面：

  无正当理由长期拖欠物业费。

总结与建议

1. 查档位：首先确认自己的小区属于“普通住宅”还是“非普通住宅”,这决定了物业费是指导价还是市场价。
2. 看合同：仔细阅读你的《购房合同》和《物业服务合同》,里面明确约定了各项费用的标准和支付方式。
3. 勤公示：留意小区公告栏的收费公示,了解费用的构成和去向。
4. 明权益：了解自己作为业主的权利，特别是对物业费、停车费等收支情况的知情权和监督权。
5. 善维权：如遇乱收费或服务问题，首先与物业沟通，协商不成，可向业委会反映,或直接向市场监管部门和住建部门投诉。

重要提示：虽然此办法是2025年发布的，但目前仍然是重庆市物业收费管理的有效依据，后续如有更新,请以重庆市最新的官方文件为准。